Hubo una época, no hace tanto años, en que el Centro era el destino casi exclusivo para comprar y pasear, sin distinción social. Desde 1980, y en consonancia con el crecimiento del comercio minorista, familias propietarias de grandes superficies en el microcentro empezaron a desarrollar el formato de galerías: corredores con locales comerciales más pequeños que los ubicados sobre la peatonal (las primeras cuadras habían sido construidas en los años ‘70) que se tendían en espacios vacantes en el interior de las manzanas.
En algunos casos, resultaban de la reconversión de otrora grandes almacenes, como la tienda Gath y Chavez (San Martín 25 al 31), que dio lugar a parte del Pasaje Muñoz. Apellidos como Minetti, Huespe y las órdenes religiosas que hacen base en el Centro son algunos de los propietarios que detonaron estas transformaciones y que, aún hoy y con amplias descendencias en el caso de las familias, poseen buena parte de los corredores o de los locales más tradicionales.
“Mucha gente vivía en el área del microcentro, que además tenía alto tráfico de personas y, por lo tanto, una alta concentración de demanda. Esto provocó que la oferta de locales creciera y el negocio del Centro fueran algo exclusivo, de alto nivel. Un lugar de paseo, con lujosos restaurantes, cafés y locales en general”, recuerda el propietario actual de una conocida galería que prefiere no ser citado con su nombre.
Así, el Centro empezó a cambiar su paradigma: subió el precio de las propiedades, los dueños incrementaron la capacidad locataria y se disparó el crecimiento. Es la época dorada de las galerías y de la peatonal (en los \'80 suma cuadras), un reinado que empiezó a tener una nueva competencia en 1990, con la apertura de los primeros shoppings: Córdoba Shopping y Nuevocentro.
Al crecimiento y auge de estos complejos se sumó en décadas siguientes el desarrollo de potentes corredores comerciales en numerosos barrios de la ciudad.
En pocas y muchísimas manos
El sistema de propiedad de las galerías hoy combina concentración y dispersión, factores que generan desafíos, pero también oportunidades. Ejemplo del primer caso son el Paseo Muñoz, que tiene un solo propietario, o bien la Galería Rex, con apenas dos.
“Galerías como Planeta, de la Fontana o Mitre se vendieron por local en su momento, siempre con muy alta demanda por ofrecer buena rentabilidad”, apunta Marcelo Merguerian como ejemplos de casos opuestos.
Eso implica que hoy existan casos como los del Pasaje Muñoz (el corredor que une Rivera Indarte con San Martín), donde opera un consorcio con alrededor de 40 propietarios; o la conocida como “galería Santo Domingo”, que en realidad incluye tres corredores distintos con sus consorcios.
Mientras que la concentración de la propiedad tiende –apuntan inmobiliarios y conocedores de la zona– a mantener altos los precios de los alquileres, esto también implica mayor agilidad y eficiencia en el sistema de administración. Y esto último se vuelve fundamental a la hora de encarar mejoras, transformaciones o procesos de reconversión en los corredores, señala el consultor experto en consumo y formato comerciales Oscar Piccardo. Y aclara: encarar estos movimientos aparece hoy como inevitable para la supervivencia de la mayoría de las galerías.
El experto también aclara: “No es un momento para pensar en rentabilidad, sino para mantener la ocupación”.
Respecto de los precios, los propietarios y los administradores aseguran que se viene resignando rentabilidad en los últimos años y que, por ejemplo, se recortó en el alquiler para morigerar el impacto de la suba de expensas. Destacan que fuera de las galerías es muy difícil conseguir locales desde 15 mil pesos, tal como se encuentran hoy en pequeñas dimensiones, en corredores como Planeta.
Desde otra galería muy conocida, un comerciante asegura "en off" que aun dentro de un mismo paseo hay mucha disparidad: "Mi local está en 26 mil pesos más expensas, pero para otro cercano, que tiene el doble de superficie, piden 100 mil pesos; y por otro similar, 70 mil pesos por mes".
Merguerian apunta otro valor de referencia: “Sobre 9 de Julio al 100, la cuadra más cotizada del microcentro, un alquiler a la calle puede estar entre 100 mil y 400 mil pesos, según la vidriera, los metros cuadrados y los costos fijos. Locales de mayor dimensión, pueden ir de 80 mil a 400 mil pesos en otras buenas cuadras”.
