- Las galerías céntricas y algunas zonas de la peatonal muestran locales vacíos.
- A las subas del alquiler y los servicios se suma el impacto de un consumo que viene retraído.
Cada vez que el consumo se estanca o cae, el Centro de la ciudad de Córdoba empieza a perder comerciantes, comenzando por las galerías y siguiendo por la peatonal.
Hasta fines del año pasado, era difícil entrar al microcentro con un negocio nuevo. Ahora, se pueden encontrar algunas opciones.
La suba de alquileres y de tarifas golpea más fuerte a los negocios con menos trayectoria, en momentos en que el consumo sigue pisando sobre tierras movedizas.
Según un estudio de la Cámara de Comercio de Córdoba, las ventas minoristas han caído en los cuatro meses que ya se comió el año. En abril, la baja interanual fue de 2,5 por ciento. Entre enero y el mes pasado, el índice de expectativas de corto plazo que mide esa entidad bajó de 53 a 44 por ciento.
De todas maneras, el porcentaje de vacancia (locales vacíos contra el total de comercios) está en un nivel bajo, 2,8 por ciento, si se lo compara con 2014 (seis por ciento) o con 2015 (9,5 por ciento), según se desprende de las mediciones hechas a inicios de cada año por la consultora I+D Inmobiliario.
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Aun así, el registro de 2018 supera al de 2016 (0,7 por ciento) y al del año pasado (2,1 por ciento).
En los barrios, la vacancia es mayor: 3,5 por ciento en la avenida 24 de Septiembre (General Paz), cinco por ciento en avenida Riccheri (Jardín) y 7,3 por ciento en la Rafael Núñez (Cerro de las Rosas), el corredor que más sufrió, ya que en 2017 estaba en 5,4 por ciento.
Un relevamiento realizado por La Voz en nueve manzanas del microcentro relevó 77 locales vacíos, que si bien representa una luz amarilla, está lejos de los 112 puestos cerrados en mayo de 2014, un escenario económico más complicado que el actual.
Comerciantes e inmobiliarias coinciden en que algunos propietarios de locales mantuvieron el valor del alquiler, otros lo ajustaron levemente, mientras que otros decidieron aumentarlo, aun a costa de que el comerciante se fuera.
Pero, en promedio, el costo de las locaciones sube 12,5 por ciento semestral, copiando las expectativas actuales de inflación.
“Antes era muy difícil conseguir un local en las calles 9 de Julio, Tucumán, San Martín o Rivadavia, pero ahora encontrás locales vacíos”, explica Matías Olarriaga, comerciante del rubro indumentaria de la zona céntrica.
Para su colega en la zona, “Manolo” Zelerkraut, la situación es diversa, porque hay locadores que “saben evaluar la situación”, son moderados al subir el alquiler o no hacen ajustes.
“Pero hay otros que creen hacer un buen negocio al espantar a sus locatarios y cambiarlos por otros, algunos incentivados por las inmobiliarias, que así vuelven a cobrar comisión”, resalta el comerciante.
Mercado inmobiliario
En el mercado de los locales comerciales se prendió una luz amarilla; no hay preocupación porque hay demanda, pero hay una mirada atenta ya que muchos comerciantes no alcanzan a cubrir los costos.
“Este fenómeno pasa también en Buenos Aires, donde se están desocupando grandes locales en Florida y en avenida Santa Fe. Algo similar ocurre en Rosario”, advierte Juan Pablo Baca, socio fundador de I+D Inmobiliario.
Para Martín Dahan, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliario de Córdoba (Cacic), la vacancia en el centro comercial está en su nivel tradicional, lo que permite la rotación de negocios.
“La vacancia empieza a verse un poco más en zonas alejadas y en las galerías; un aumento en los alquileres del 21 o 22 por ciento no va a complicar al negocio consolidado, porque se corresponde con la inflación de este año, pero sí a ese que abre y al año y medio cierra”, agrega.
Para Tomás Juárez Beltrán, presidente de la inmobiliaria que lleva su apellido, el vacío en los locales comerciales depende de cada zona de la ciudad.
“En el área central no hay problemas. Hay pedidos concretos de negocios que quieren radicarse allí y en muchos casos se alquilan antes de que se liberen. Pero así como hay locales vacíos en la Recta Martinoli, una zona afectada por la obra pública, no hay nada desocupado en el corredor de la ruta 20”, agrega.
Costos y precios
El problema es que en este escenario, cambiaron los costos del comerciante. “Antes, el alquiler representaba 10 a 15 por ciento de la facturación bruta; en la actualidad, oscila de 30 a 35 por ciento. A esto hay que sumar el costo laboral extra salarial, que es de 42 por ciento de la remuneración bruta”, dice Olarriaga.
Y agrega: “Finalmente están los servicios, que en mi caso pasé de pagar cinco mil a 20 mil pesos mensuales sólo de consumo de electricidad”.
En este marco, algunos propietarios de locales pactaron subas menores en los alquileres, de manera tal que pudieran hacer frente a las expensas.
“Hay casos en los cuales del pago total por el local, el alquiler representa 30 por ciento y las expensas y los servicios suman el otro 70 por ciento”, agrega Dahan.
Pero además, para el comerciante se sumó otro factor: el pago con débito, que se lleva una porción de sus ventas antes no declaradas.
Para Juárez Beltrán, la situación también depende de cada rubro y de cada negocio en particular, sobre todo si el empresario puede o no trasladar los mayores costos a sus precios.
A diferencia de lo que sucedía años atrás, en el actual contexto el pase de costos a precios puede acelerar la caída en las ventas.
Así lo resume Zelerkraut: “Existen diferentes clases de comerciantes: el empresario inteligente está oficiando de colchón, asume los nuevos costos y no los traslada a precios. Si uno los deriva a precio y tiene éxito, ¡fenómeno! ¿Pero si fracasa?”.
Futuro: Comercio electrónico
No hay consenso sobre el impacto del “e-commerce”.
Interrogante. El comercio electrónico pone un interrogante sobre la futura demanda de locales comerciales. Así opina Juan Pablo Baca, socio fundador de I+D Inmobiliario: "El mercado del retail empezó a trasladarse al ámbito digital y esto lo va a cambiar todo. Ya hay grandes tiendas que no tienen presencia física en la calle, como Mercado Libre; hay otras más pequeñas que, en lugar de crecer con un nuevo local, abren su portal de e-commerce, que factura como si fuera otra sucursal. En Chile y Uruguay este fenómeno está bajando los precios".
Reconversión. Sin embargo, esta tendencia está recién en sus inicios y hay tiempo para reconvertir el negocio de los locales comerciales. Es lo que piensa el corredor inmobiliario Tomás Juárez Beltrán: "Las actividades se reconvirtieron siempre. Además, hay artículos que el consumidor necesita tocarlos; la gente todavía busca recorrer locales físicos y centros comerciales".
