Entre mayo de 2021 y el mismo mes de este año, los propietarios de viviendas para alquiler sacaron del mercado cordobés el 35,9% de las unidades, básicamente para ponerlas a la venta.
La razón está ligada directamente al impacto que tuvo la llamada Ley de Alquileres (ley 27.551) en la actividad inmobiliaria. La norma entró en vigencia el 1º de julio de 2020, en medio de la pandemia de Covid, y su objetivo principal fue controlar los precios para favorecer a los inquilinos. Pero el resultado final fue generar distorsiones en el mercado, que quitaron la rentabilidad del negocio, y que hacen que en la actualidad haya más demanda que oferta, porque faltan unidades.
Los datos surgen de un estudio hecho por la consultora Economic Trends (del economista Gastón Utrera) para el Centro de Estudios Inmobiliarios (CEI) del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI).
El estudio fue presentado por Alejandro Hadrowa, presidente del CPI, y Lucas Bergo, titular de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacid), en el marco de Proyectar Córdoba, el evento realizado la semana pasada por la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc).
Según este relevamiento, en el último año la cantidad de operaciones de alquiler se redujo 26,7% (ver gráfico). Pero comparadas con los alquileres que se hacían en octubre de 2020, actualmente se realizan menos de la mitad de las operaciones.
Mercado inmobiliario
De hecho, las últimas estadísticas muestran que casi no hay en Córdoba inmuebles desocupados; la vacancia en mayo se ubicó en 1,5%, que no es más que los departamentos que están entre el período en que se va un inquilino y llega otro.
“El problema es que todo esto comenzó en plena pandemia cuando había sobreoferta, porque había exceso de viviendas desocupadas. Este fenómeno cambió porque muchos propietarios decidieron sacar sus departamentos del mercado de alquiler”, explica Hadrowa.
Un rubro distorsionado
En el mercado de los alquileres, el mayor volumen lo tiene la vivienda. Según datos de abril de este año, los departamentos representaron 45,8% de las operaciones, las casas el 22,9%, las cocheras 11,1%, los inmuebles comerciales e industriales el 10,4% y los housing 9%, entre las principales operaciones.
Según datos de mercado, un departamento de un dormitorio en la esquina de Illia y Balcarce, con frente y balcón a la calle, se alquiló en 2020 a $16.000 y actualmente ese valor es de $ 26.000. Pero si ingresara un nuevo inquilino, debería pagar entre $120.000 y $130.000 porque este es el valor de mercado actual de esa misma unidad.
En este marco, la inflación carcome la rentabilidad del propietario. Según el estudio, desde que entró en vigencia (en octubre se cumplirá tres años) si la inflación hubiera sido de 2% mensual, el poder de recompra que tiene el propietario de ese departamento habría caído 10,3% (o sea que sólo puede comprar el 89,7% de ese departamento). Pero con una inflación mensual de 6%, la pérdida sería de 27,2%, y con una inflación de 8% llegaría a 34,1%.
“Las distorsiones han sido muchas. En tiempos de pandemia, los inquilinos no ocupaban los departamentos pero, al dejar todas sus pertenencias, el propietario no podía acceder al inmueble. Surgieron conflictos en los cuales quedó clara la importancia de la intermediación del corredor inmobiliario, ya que ayuda a encontrar el equilibrio entre ambas partes”, resalta Hadrowa.
Qué hacer con la ley
Respecto a la Ley de Alquileres, la entidad no propone una derogación lisa y llana, ya que generaría más problemas que soluciones.
A corto plazo, según advirtieron los presidentes del CPI y de Cacic, se podría mejorar la situación del mercado modificaciones al artículo 3, cambiando el plazo del contrato de tres años (como es en la actualidad) a dos años; como también al artículo 14, y para abrir la posibilidad de que las partes se pongan de acuerdo en cómo ajustar los valores del alquiler.
A mediano plazo, recomendaron establecer incentivos fiscales (descuentos en las cargas tributarias) y exenciones impositivas.
A largo plazo, propusieron crear una nueva ley, con la participación de los corredores inmobiliarios; e implementar créditos hipotecarios que se ajusten en el mismo porcentaje de la variación de los salarios.
Según las entidades expositoras, sólo en Córdoba actualmente hay 244.213 hogares con algún tipo de déficit habitacional.
