Luego de su desaparición casi total desde 2019 a causa de la aceleración de la inflación, el crédito hipotecario está de regreso. Desde hace algo más de dos semanas, y luego de que el Banco Hipotecario hiciera punta, empezaron a sucederse los anuncios de entidades públicas y privadas que reactivaron líneas para compra, construcción y ampliación de viviendas.
Hasta hoy, suman 11 las que volvieron al ruedo confirmando que habilitaron cupo para el crédito destinado a la casa propia. El listado incluye al mayor banco del sistema financiero por volumen de activos, el Nación; y a la segunda mayor entidad privada, el Santander.
Créditos hipotecarios: banco por banco
Están además los públicos Bancor (lanzó esta semana) y Ciudad; y los privados Supervielle, ICBC, Macro y Del Sol (confirmó que lanzará, pero no brindó aún detalles).
Las nueve entidades mencionadas tienen presencia en Córdoba y ofrecen aquí hipotecarios; y sus propuestas para compra y construcción se detallan en el cuadro que acompaña esta nota. Esa nómina llega a 11 sumando otros dos bancos estatales de fuera de la provincia: los de Neuquén y de Corrientes.
Economistas y fuentes de las entidades coinciden en que el principal motor de este regreso es la merma de la inflación y la expectativa de que sigua moderándose. El 7 de mayo, el Banco Central difundió el último Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM): la inflación estimada para abril es del 9% (dos puntos menos que el 11% de marzo), la esperada en mayo es del 7,5% y el cálculo anual toca el 161,3%. Se trata, de todas maneras, de una variable a monitorear de cerca y semana a semana.
Ese escenario se suma a la transformación que se está produciendo en el sistema financiero por impacto de la política fiscal y monetaria de la gestión Milei: menos demanda de financiamiento de parte del Estado y drástica baja de tasas, hecho que estimula a los bancos a reasignar fondos al desarrollo de otros negocios, como el hipotecario. Todo sugiere que la competencia seguirá creciendo en este nicho.
“Otro motor de esta nueva aparición del crédito hipotecario es la estabilidad del tipo de cambio en los últimos cuatro meses y el hecho de que los salarios se recompusieron en dólares: su poder de compra en metros cuadrados mejoró respecto de 2023″, analizó el economista Gastón Rossi, director en Banco Ciudad.
Y explica: aunque perdieron contra la inflación, en lo que va de 2024 los sueldos crecieron, nominalmente, un 40% promedio, muy por encima del precio del dólar.
A contramano, el valor de las propiedades está en general por debajo de los niveles de 2018; aunque en el mercado se espera una recomposición este año, fenómeno con el que el regreso del crédito y el posible efecto del blanqueo –incluido en el proyecto ley bases que discute el Senado– van a colaborar.
La UVA, ¿peligro o puerta a la casa propia?
Este regreso del crédito tiene un rasgo en común entre todos los bancos: el capital que se presta está fijado en Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), un mecanismo que permite indexar los préstamos por inflación y que, coinciden desde las entidades, es la única vía posible para ofrecer hipotecarios en un contexto todavía con suba de precios sostenida. Sobre eso, se cobra una tasa nominal anual que, según el caso, va del 4% al 8,6%.
La UVA equivale a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado de vivienda y se actualiza por CER, el coeficiente que sigue la evolución de los precios. El último valor brindado por el Central el viernes la ubicaba en $ 922.
La herramienta se estrenó en 2016 y motorizó un boom de hipotecarios durante unos dos años, hasta que el salto en el tipo de cambio puso a los precios de las propiedades y a los sueldos a disparar en direcciones opuestas. “Es exactamente lo contrario de lo que sucede ahora. Luego de atravesar un contexto complicado, con esfuerzo, los deudores pudieron seguir cumpliendo y terminaron haciendo un muy buen negocio. Se dieron 120 mil créditos UVA y hoy la morosidad es bajísima, no supera el 1,5%”, asegura Rossi, desde el banco que otorgó el primer crédito con ese mecanismo hace ocho años y llegó a otorgar 11 mil.
Raúl Paolasso, presidente de Bancor, coincide: “Cuando la inflación acompaña un poco hacia la baja como comienza a suceder difícilmente haya algún tipo de inconveniente. De todas formas, la normativa del Banco Central permite que en el caso de que haya una diferencia mayor al 10% entre el valor de la inflación y la variación promedio del salario, el solicitante puede solicitar al banco una prórroga del plazo y obtener mayor lapso de cancelación”.
Sobre este punto, el banco Nación sumó para ciertos destinatarios de su línea un seguro que permite “topear” el peso de la cuota mensual sobre los ingresos (ver detalle en cuadro).
Esos mecanismos colaboran con disminuir riesgos. Un punto determinante para animarse es la expectativa, en el solicitante, de que sus ingresos irán en líneas generales acompañando a la inflación.
Aluvión de consultas, apuntados a la clase media
Lo cierto es que todos los bancos se dicen sorprendidos por el volumen de consultas que vienen registrando a partir de los anuncios. En menos de una semana, el Ciudad recibió 10 mil solicitudes vía web, 350 de ellas desde su sucursal Córdoba (tiene una en Capital y otra en Río Cuarto).
Bancor, en tanto, debió implementar reuniones vía zoom de hasta 50 interesados para explicar detalles de la línea: tiene turnos dados hasta junio para esos encuentros. En media semana recibió un total de 6.242 consultas por distintas vías. En general, todas las entidades han facilitado el mecanismo de solicitud y lo proponen vía internet, con novedades como el uso de WhatsApp.
La oferta lanzada a hoy incluye préstamos desde las 100 mil UVA ($ 92 millones a hoy) a las 271 mil UVA ($ 250 millones); con dos casos (Santander y Supervielle) sin límite y con tope dado por el nivel de ingresos. El criterio compartido es que la cuota no comprometa más del 25%, lo que perfila como potenciales solicitantes a sectores de clase media y media alta.
Todas las líneas habilitan la chance de sumar ingresos entre convivientes o incluso familiares directos que no habitan el hogar.
Como referencia, puede tenerse en cuenta que quien solicita entre U$S 70 mil y U$S 90 mil dólares debe reunir ingresos totales mensuales formales por $ 2 millones a $ 2,25 millones; y deberá pagar una cuota en torno a los $ 500 mil mensuales.
Desde los bancos aseguran que los deudores UVA de años atrás abonan hoy cuotas, en promedio, 18% por debajo del alquiler de una vivienda equivalente a la que lograron adquirir.
Pensando justamente en favorecer ese traspaso: que quien hoy alquila (lo hace el 25% de la población en el Gran Córdoba) migre el gasto mensual a cuota del hipotecario sobre su la casa propia; Bancor lanzó su línea con cobertura del 100% del valor de mercado de la casa a financiar. Se trata de la única entidad que lo permite, ya que el resto cubre hasta el 75% y el 80%; requisito que obliga al solicitante a contar con un cuarto del capital al pedir la línea.
Enorme potencial
Por la inestabilidad económica, el crédito hipotecario es desde hace años un bien escaso en Argentina. Si el contexto cambia y lo favorece, el potencial de crecimiento es enorme: hoy equivale al 0,2% del PIB, mientras que por ejemplo en Chile es del 28,5%; según datos del economista Fernando Marull.
Grupo Dinosaurio
Para la compra de una gran variedad de propiedades en sus emprendimientos, lanzó créditos hipotecarios a 10 años en UVAs más tasa variable (arranca en 4,47%, es la de bonos del Tesoro de USA a 10 años). También financia en dólares a la misma tasa y lapso.
