El acceso a la tierra y a la vivienda no es sólo un problema habitacional: es un problema urbano. La forma en que crecieron nuestras ciudades define hoy el costo del transporte y de los servicios públicos, y las posibilidades reales de acceder a una vivienda digna. Planificar dónde y cómo vivimos no es una discusión técnica, sino profundamente política.
Por eso, es urgente debatir cómo se va a desarrollar Córdoba en los próximos años y qué herramientas concretas pueden implementar los municipios para garantizar ciudades más habitables y justas. En un contexto de retiro del Estado nacional, las soluciones locales dejan de ser una opción y pasan a ser una necesidad.
Un puente entre Nueva York y Córdoba
La reciente victoria de Zohan Mamdani en la alcaldía de Nueva York recorrió el mundo. Un joven socialista que logra imponerse en el corazón del capitalismo, con una agenda clara: hablar de los problemas concretos que impiden vivir en la ciudad. Entre ellos, el acceso a la vivienda. Congelamiento de alquileres, inversión pública en vivienda asequible y transporte gratuito fueron ejes centrales de su propuesta.
Córdoba comparte muchas de esas problemáticas, incluso agravadas por su enorme ejido urbano, la fuerte migración estudiantil, y la concentración regional de servicios de salud y educación.
Más del 30% de los hogares alquilan, muy por encima de la media nacional. La expansión urbana sin planificación encarece los servicios y aleja cada vez más la posibilidad de la casa propia.
Las decisiones del Gobierno nacional de retirarse de las políticas habitacionales dejan a provincias y a municipios librados a su suerte. En ese escenario, la imaginación política es una herramienta clave. Esta nota busca aportar en ese sentido.
Inteligencia colectiva para la densificación urbana
Recientemente, sancionamos la ley provincial N° 11.066, que incorpora al sector asociativo –cooperativas, mutuales, sindicatos y asociaciones civiles sin fines de lucro– al marco normativo de los loteos con servicios.
Este avance reconoce a actores que históricamente generan soluciones habitacionales reales y sostenidas en el tiempo.
Durante el proceso legislativo, relevamos que el sector asociativo está en condiciones de generar al menos 10 mil soluciones habitacionales a corto plazo si cuenta con reglas claras y ágiles.
La operatoria articula a las organizaciones con municipios y comunas, a partir de declaraciones de interés público y social, para desarrollar lotes con servicios. Es una política federal, que genera arraigo y amplía capacidades locales.
Pero el desafío no es sólo producir suelo urbano: es hacerlo bien localizado. En ese sentido, las experiencias del Movimiento de Ocupantes e Inquilinos de Caba y de la ciudad de Montevideo muestran que el cooperativismo es una herramienta eficaz para densificar las ciudades sin expulsar población.
Derecho a la vivienda y derecho a la ciudad son inseparables. La densificación es necesaria, pero no puede ser sinónimo de exclusión. Los grandes desarrollos urbanos de Córdoba tienden a segmentar socialmente el territorio.
El municipio cuenta con herramientas jurídicas y administrativas para revertir esa lógica: bancos de tierras, refuncionalización de inmuebles ociosos, captura de plusvalías urbanas con fines sociales y regímenes de promoción específicos para proyectos cooperativos.
La vivienda en alquiler
Córdoba fue sede recientemente de un seminario internacional: “Dinámicas y conflictos en el mercado de alquiler en América latina”, organizado por la Red Federal de Estudios de Vivienda en Alquiler.
Los datos son elocuentes: Argentina duplicó su población inquilina entre 2010 y 2022. En Córdoba capital, entre el 34% y el 35% de los hogares alquilan.
Este fenómeno está fuertemente vinculado al patrón estudiantil, como señala Daniela Gargantini, investigadora del Ceve-Conicet, lo que genera aumentos estacionales, contratos más breves y desplazamiento de quienes buscan alquiler permanente. Sin embargo, Córdoba no tiene un problema de oferta: el parque habitacional creció un 31%. El problema es de accesibilidad.
Aunque la regulación de alquileres es competencia nacional, existen herramientas locales posibles: fondos de garantía públicos, créditos blandos para gastos de ingreso, asesoramiento legal y jurídico para inquilinos que hoy negocian en condiciones de profunda desigualdad.
También es momento de debatir la regulación de la vivienda ociosa. Existen experiencias de reciclado de grandes viviendas subocupadas en barrios residenciales que, mediante cooperativas de trabajo, se transforman en unidades para alquiler social.
Municipios activos para ciudades justas
Con el Estado nacional en retirada y los programas habitacionales cerrados, la caja de herramientas es limitada. Pero los problemas siguen ahí. Mientras los alquileres se disparan y los desalojos amenazan, el derecho a la vivienda se vuelve una utopía.
Existe un consenso amplio –desarrollistas, organizaciones sociales, academia y ONG– sobre la necesidad de la intervención estatal en materia urbana. Cada decisión municipal de zonificación, infraestructura o normativa crea condiciones que no son neutrales: pueden incluir o expulsar.
El desafío es complementar la regulación del mercado con la promoción de soluciones comunitarias. Sin políticas activas, el riesgo de gentrificación es alto: invertir y mejorar barrios sólo para expulsar a quienes no pueden pagar.
Necesitamos municipios planificadores, democráticos y activos, que reconozcan su rol estratégico en el desarrollo urbano. Y necesitamos recuperar la imaginación colectiva para construir ciudades donde vivir dignamente no sea un privilegio, sino un derecho. Otros modelos son posibles. O creamos o erramos.
Legislador provincial
