El Banco Central de la República Argentina (BCRA) reglamentó la regularización de las hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo. La medida, que había sido anunciada días atrás en el Boletín Oficial, posibilita que las entidades bancarias tomen como garantía a las hipotecas de primer grado sobre inmuebles o derechos de superficie a la hora de otorgar créditos.
De acuerdo a lo indicado en el Decreto 1017/2024, a partir de ahora se establece que “las hipotecas de primer grado sobre inmuebles o derechos de superficie serán aceptadas como garantía y también incluye las hipotecas para proyectos inmobiliarios regulados por el DNU”. De esta manera, las entidades financieras podrán respaldarse en dichas garantías para dar créditos.
Pese a quedar reglamentado, desde el BCRA indicaron a La Nación que esta normativa no obliga a los bancos a adherirse. En esa línea, aclararon que cada entidad puede decidir si otorga créditos bajo las mencionadas condiciones o no.
Además, aún resta la reglamentación por parte del Ministerio de Economía, mediante la cual las entidades bancarias públicas y privadas podrán comenzar a ofrecer sus líneas de hipotecas divisibles.
Hipotecas divisibles: ¿qué son?
La nueva reglamentación del BCRA permite a un desarrollador inmobiliario construir un complejo de viviendas y financiar el proyecto con un crédito hipotecario, el cual deberá ser solicitado a un banco. Luego, a medida que el desarrollador va vendiendo los departamentos, se va liberando de la deuda.
Es decir que, cuando hace la entrega, se divide la hipoteca entre los departamentos y queda cada uno como garantía con su propia porción de la deuda. Esto desemboca en que cada comprador solo adquiere la hipoteca de su vivienda, sin afectar a los demás propietarios, por lo que se facilita la venta de unidades individuales.
Entre las características de este formato de créditos hipotecarios, se destaca el precio de las cuotas de los compradores, las cuales son, en relación con la actualidad, más bajas durante la obra. Además, se presume que comprador no debería hacer ningún nuevo trámite con el banco al recibir su departamento. “Es una opción que facilita la venta de estas nuevas unidades sin necesidad de cancelar la hipoteca al momento de la entrega de la llave”, indicaron desde el Gobierno nacional en el texto del decreto.
Esta modalidad modifica el procedimiento actual, el cual indicaba que el plan de pago para comprar un departamento en pozo se debía cancelar por completo al momento de recibir la llave.
“Con esta nueva medida, el comprador podrá pagar solo un porcentaje, que se establecerá comercialmente dependiendo el desarrollo, durante la construcción del edificio, mientras que el saldo restante una vez terminado el proyecto, se lo continuará abonando pero al banco (pasa a ser un crédito hipotecario tradicional e individual)”, indicó a La Nación el presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (Cedu), Damián Tabakman.
Cómo funciona la hipoteca sobre el derecho de superficie
Este ítem se destina principalmente a los barrios privados finalizados pero que tienen lotes que aún no se pueden escriturar.
En cuanto a esto, Tabakman acalaró que si un comprador quiere sacar un préstamo hipotecario para construir no puede hacerlo porque la escritura del terreno no está, pero con esta medida el desarrollador puede vender el lote solo con el derecho de superficie, ya no es necesaria la escritura.
“Este incentivo contribuye a que el mercado de los créditos hipotecarios no se limite únicamente a los departamentos, sino que también haya más financiación a la hora de construir una casa”, añadió.
Por lo tanto, la entidad bancaria a la que se le solicita el crédito puede tomar este derecho como hipotecable y otorgar el préstamo, “permitiendo, de esta manera, que los titulares de ese derecho real puedan también acceder al mercado hipotecario para la construcción de su vivienda”, según se indica en el decreto.
Al igual que con la hipoteca divisible, “cada uno de los adquirentes asumirá el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario. Si el saldo de deuda se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia correspondiente, el dominio y el derecho real de superficie de la unidad funcional o lote respectivo quedarán libres de toda deuda y del gravamen hipotecario oportunamente constituido”, detalla el texto de la resolución.
