Mientras el Congreso comenzó a buscar una salida para la difícil problemática de los préstamos UVA, el pago de las cuotas del plan Casa Propia, conocido también como Procrear, empezó a transformarse en una pesadilla para un significativo número de beneficiarios penalizados o multados por haber efectuado ampliaciones de sus viviendas o haber caído en incumplimientos.
Por el momento la cantidad de casos es imprecisa –serían unos 600 en el país–, pero en un grupo de WhatsApp con titulares de préstamos de distintas provincias, hay perjudicados que temen por el futuro de sus unidades habitacionales al llegarles montos de cuotas “exorbitantes” para su capacidad económica.
Cada caso es una experiencia diferente y hay situaciones dramáticas. Existen adjudicatarios que fueron sancionados por haber levantado una habitación más, o incluir una galería o un garaje financiados con sus propios medios, pero por fuera del plano original de 60 metros cuadrados establecidos por el programa.
Otros recibieron la amonestación y sanción por haber construido en terrenos que tenían algún ambiente preexistente a la monetización del crédito, pero sin haberlo declarado al momento de completar la documentación del mismo. Corroborar cuál es la verdad, afirman las autoridades, “es muy difícil”.
Lo que sí une a los titulares de créditos es el cruce de cartas documento con el Procrear –que depende del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación– y también con el Banco Hipotecario, operador del sistema, y saltos inesperados en las cuotas.
Estos cargos imprevistos obedecen a que, al caerse la estructura original del crédito por las sanciones, ese préstamo a tasa cero ajustable por el coeficiente Hog.Ar –que implica una actualización calculada con la variación de los salarios– se le agrega una tasa de interés del 5% al 10% nominal anual sobre el capital del crédito.
El porcentual depende de la gravedad del incumplimiento y, pese a que también podría llegarse a una penalidad del 15%, hasta ahora ha ocurrido poco, indicó el Ministerio ante una consulta de La Voz.
Por qué las multas
Para multar, penalizar y cambiar de condición a los titulares de los créditos, Procrear aplica alguno de los puntos citados en el contrato.
El punto 9 establece que perderán “de forma automática y sin derecho a subsanación de la causa respectiva y/o reclamo”, la condición de participantes, seleccionados, beneficiarios quienes, “en cualquier instancia del proceso” hubieran “falseado u omitido datos (ya sea en el formulario de inscripción o en cualquier otro documento)” o también “hubieran realizado declaraciones falsas, o que no pudieran ser acreditadas con la documentación correspondiente”.
O también, dice el punto 9.6, que “hubieran aplicado el Crédito, en todo o en parte, a un destino distinto al previsto en estas bases y condiciones”.
Frente a esas situaciones, entre otras, el contrato determina “la caducidad automática de los plazos del crédito y/o de los beneficios otorgados por el Programa, tornándose inmediatamente exigible, la cancelación total del crédito”.
Así, un beneficiario que haya utilizado los fondos para levantar la vivienda, pero luego hubiera incluido por su cuenta y costo una ampliación para cubrir una necesidad puntual queda, ante una inspección, automáticamente fuera de las condiciones originales del programa Casa Propia.
Situaciones desesperadas
El ministerio, a cargo de Jorge Ferraresi, ya comenzó a enviar cartas documento con la notificación de la sanción que deriva en una suba de las cuotas. Los casos son cientos y, en los diálogos entre los beneficiarios, se observan inclusive determinaciones desesperadas, tanto de quienes ya fueron penalizados como de aquellos que aún no recibieron esas notificaciones.
Por ejemplo, Ana B., una adjudicataria de Bell Ville, docente, todavía no fue notificada de ninguna transgresión, pero como construyó una habitación adicional de 20 metros cuadrados, está decidida a tirarla abajo antes de que llegue la carta, porque de lo contrario no podrá cubrir el crédito, indicó a La Voz.
Darío Santa, de Almafuerte, detalló su situación. “El plan daba para una vivienda de 60 metros cuadrados, pero mi hermano es arquitecto y mi padre gasista matriculado. Nos donaron los honorarios y reinvertimos en una habitación más”, explicó.
El adjudicatario reconoció que conocía la posibilidad de que fuera penalizado, pero por la necesidad de vivienda asumió el riesgo de pagar una multa que dejaría la cuota en unos 45 mil pesos.
“Al momento de solicitar el último 5% que nos faltaba, el banco nos comunicó por carta documento que íbamos a penalizar con una tasa del 15% porque nos habíamos pasado. La primera cuota que nos llegó es de 90.300 pesos. Eso implica el 64,5% de mis ingresos, el único de la casa”, relató a La Voz.
A este nivel de actualización más tasa de interés, Santa estima que terminará devolviendo el crédito original de 4,2 millones de pesos en 360 cuotas, a un monto total de 32 millones. “Estamos desesperados, viendo acciones judiciales o amparos para llegar a instancias de mediación”, puntualizó.
De $ 13.000 a $ 57.000
Santiago Zaffetti, de Rafaela, indicó que en su caso las penalizaciones le llegaron “por distintos motivos”. “Por excedernos en metros, no poder escriturar, usufructo, tener porcentaje de vivienda como bien familiar”, enumeró.
Pero dijo que todas esas intimaciones le llegaron durante la pandemia. “No había nada presencial. Todo por web. En esa negociación nos pedían mínimos requisitos. Después, terminamos multados”.
Zaffetti consideró que en la actualidad las cuotas son “abusivas, impagables”. De 13 mil pesos, “se me fue a 57 mil pesos; la segunda ya llegó a 64 mil y también se incrementó el capital adeudado que en su momento era de 4,3 millones”, dijo.
Explicó que ante la multa, “te dicen que ya no es un crédito Procrear sino que la carpeta pasó al banco. Ya no sabemos qué pensar, no sabemos en qué va a quedar esto. Los abogados no le ven muchas opciones para reclamar”.
Una de las dificultades mayores, señalaron varios adjudicatarios, es la imposibilidad de entender el lenguaje de Procrear y del Hipotecario. “Me enviaron una carta documento, yo la respondí, expliqué que había vendido mi auto y otras cosas para pagar la ampliación que, además, le daba más valor a la casa. Y ellos me respondieron que no veían ningún perjuicio hacia mí”, ejemplificó. ¿Qué quiere decir esa frase? Un misterio.
“A mí me penalizaron por tener un quincho preexistente en el terreno, inhabitable. Estoy peleándola para revertir la penalidad”, describe Camila T., de la zona de Rosario. En el plano de visado, que se realiza después de levantada la obra, “lo tomaron como que yo lo había hecho con la plata del Procrear, es imposible hacer una casa y un quincho con 4,3 millones de pesos”, expuso. En su caso, la cuota pasó de 11.500 pesos a 61.000, afirmó.
Margen de tolerancia
Desde el ministerio a cargo de Ferraresi se indicó que del total de créditos liquidados, “solo el 1% se ha visto afectado con la aplicación de algún tipo de sobretasa” y cerca de la mitad de este porcentaje (43%) “ha sido afectado con sobretasas de entre el 5% y el 10% nominal anual, no alcanzando el tope máximo del 15%”.
“Por otro lado, se han establecido márgenes de tolerancia en los cuales no se aplica sobretasa como, por ejemplo, para quienes se hayan excedido en la superficie construida no más de un 10% sobre los 60 m2 habilitados”, describió.
Otra excepción es para quienes “posean menos de un 50% de un inmueble y quienes aun no habiendo completado la construcción en los plazos establecidos, posean un avance de obra mayor al 80%”, se indicó en la respuesta a la consulta de este medio.
“Asimismo, tras verificarse incumplimientos en las Bases y Condiciones que habiliten la aplicación de una sobretasa, los beneficiarios/as -en todos los casos- cuentan con la alternativa de cancelar el crédito y reembolsar el monto del mismo”, apuntó. Justamente, lo que más le duele a los beneficiarios.
Respuesta de la Nación
Luciano Scatolini, secretario de Desarrollo Territorial de la Nación, defendió la política aplicada con el programa. “Buscamos que sea un financiamiento justo, con normas parejas para todos. Esperamos que las personas que tienen este beneficio lo cumplan. Hay que establecer criterios para respetar el principio de igualdad”, dijo ante la consulta de este medio.
“Si cada uno hace una obra distinta a la permitida o no puede justificar algo establecido en las bases y condiciones, se fija una penalidad. Pero estaba previsto desde el principio. Estamos evaluando, no queremos perjudicar a la gente y vamos a buscar la forma de morigerar lo más que podamos esa penalidad. Sabemos las preocupaciones y dificultades económicas”, señaló.
Scatolini explicó uno de los puntos más resistidos por los beneficiarios: multas por ampliaciones hechas por su cuenta. “Había una cantidad máxima financiable, y hacer más impacta en el presupuesto de la obra. Si en lugar de 60 metros, se hacen 80, se genera un incumplimiento con el final de obra y a su vez hay quienes nos plantean que el programa da recursos insuficientes para cumplir con el objetivo”, describió.
El funcionario recordó que esto ya había ocurrido “en el primer Procrear e inclusive tuvimos casos a la inversa, de gente que se quejaba porque el Estado financiaba viviendas que excedían la necesidad de la primera vivienda, o viviendas levantadas en barrios cerrados. Es difícil conseguir un equilibrio”, admitió.
Su cartera comenzó un análisis “caso por caso” para determinar cada circunstancia. “Lo máximo que se puede afectar del ingreso es el 35%”, aún con las multas, explicó, y desmintió que existan carpetas que hayan dejado de formar parte del Procrear para pasar a la cartera crediticia del Hipotecario.
“No hacemos oídos sordos, y vamos a mejorar las comunicaciones que sean necesarias. Pero sí queremos ser justos con los objetivos del plan”, concluyó.
